Lorsqu’une maison louée est détruite par un sinistre, que devient le contrat de bail qui lie le locataire et le propriétaire ? C’est la question à laquelle répond le juriste Kalil Camara, en s’appuyant sur le Code civil guinéen.

« Au cours du bail, il peut arriver que la chose louée soit détruite en tout ou en partie, indépendamment de la volonté du bailleur et du locataire. Par exemple, une inondation a détruit totalement ou partiellement la maison louée. Quel avenir pour le contrat ? », interroge M. Camara.

La réponse, précise-t-il, se trouve à l’article 1384 du Code civil : « Si au cours du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Si la chose n’est que partiellement détruite, le locataire peut, selon les circonstances, demander la résiliation du bail ou simplement une diminution du prix. Dans l’un ou l’autre cas, il n’est dû aucun dédommagement de la part du bailleur. »

La notion de cas fortuit

Selon Kalil Camara, cette disposition « vise uniquement la destruction de la chose louée par cas fortuit ». En référence à l’article 1128 du Code civil guinéen, « le cas fortuit est synonyme de force majeure » définie comme « un événement extérieur (extériorité), insurmontable (irrésistibilité) et qu’il était impossible de prévoir (imprévisibilité) lors de la conclusion du contrat ».

Il détaille :

Extériorité : « L’événement est extérieur aux parties lorsqu’il ne leur est pas imputable. C’est-à-dire que ce qui est arrivé n’est pas arrivé par leur faute. »

Irrésistibilité : « L’événement est irrésistible lorsque les parties au contrat ne pouvaient le contourner avant sa production. »

Imprévisibilité : « Ni le locataire ni le bailleur ne pouvait prévoir ce qui est arrivé. »

« Lorsqu’il y a un tel événement qui rend impossible l’exécution du contrat, on parle de cas fortuit ou de force majeure », précise-t-il, citant comme exemples les inondations, tremblements de terre ou autres causes naturelles de destruction.

La force majeure, souligne-t-il, « est à distinguer des événements imputables aux parties ». Ainsi, « une maison qui s’est écroulée suite à un défaut d’entretien ou vice de construction » ne relève pas du cas fortuit. « L’écroulement de la maison par défaut d’entretien ou vice de construction engage la responsabilité du propriétaire de la maison ou celui qui était tenu à cet entretien », rappelle-t-il.

Les conséquences sur le bail

Dans le cas d’un sinistre, le juriste explique que le cas fortuit est soit une cause de résiliation du contrat, soit une cause de diminution du loyer.

Rupture du contrat

« La destruction totale de la chose louée entraîne la résiliation du bail », note Me Camara. « Cela veut dire qu’il entraîne la rupture du contrat entre le bailleur et le locataire. Reprenons notre exemple : si la maison louée est totalement détruite par l’inondation, le contrat liant le bailleur et le locataire prend fin. »

Diminution du loyer

En cas de destruction partielle, « le locataire a deux options », explique-t-il.

1. « Il peut demander la diminution du loyer. Dans ce cas, il veut poursuivre le contrat mais à condition que le bailleur diminue le loyer. Exemple : si une inondation a détruit une chambre d’une maison de trois chambres, le locataire peut demander au bailleur de réduire le loyer. »

En cas de désaccord, « la juridiction peut intervenir pour fixer le nouveau loyer en tenant compte des circonstances ».

2. « En cas de destruction partielle de la chose louée, le locataire peut aussi demander la rupture du contrat », à condition que la partie endommagée soit suffisamment importante pour empêcher la jouissance normale du bien.

Dans tous les cas, conclut-il, « l’alinéa dernier de l’article 1384 dispose qu’aucun dédommagement n’est dû de la part du bailleur ». Ce qui signifie que, dans d’autres formes de rupture, une indemnisation pourrait être envisagée, « sous réserve des cas justifiés par le droit de reprise ».

Laguinee.info