Le juriste Kalil Camara apporte des éclaircissements sur un sujet qui revient régulièrement dans les litiges entre propriétaires et locataires en Guinée. Quels sont les motifs légaux d’expulsion ? Quels sont les droits du locataire face à un bailleur abusif ? Tour d’horizon d’une question juridique aux enjeux très concrets.

Un propriétaire frappe à la porte et réclame son logement. Le locataire, lui, ne sait pas s’il doit partir ou s’il peut rester. Une situation que des milliers de Guinéens vivent sans connaître leurs droits.

Principe de base : on ne met pas quelqu’un à la porte sans raison valable

Première chose à savoir : un locataire, c’est-à-dire toute personne qui occupe un logement en échange d’un loyer, n’est pas à la merci de son propriétaire. La loi le protège. « Une fois que vous occupez un local à titre de bail à usage d’habitation, le bailleur ne peut vous faire quitter que pour un motif légitime et sérieux », rappelle fermement le juriste Kalil Camara.

En clair : le propriétaire, qu’on appelle aussi le bailleur dans le langage juridique, ne peut pas décider du jour au lendemain de mettre son locataire dehors sans raison valable reconnue par la loi. Kalil Camara identifie quatre cas précis : le droit de reprise, l’inexécution du contrat, la décision de rénovation et la décision de vendre. Hors de ces quatre cas, toute tentative d’expulsion est contestable. Et le locataire a le droit de s’y opposer.

 Le droit de reprise : quand le propriétaire veut récupérer son bien

Premier motif légal d’expulsion : le droit de reprise. Mais là encore, ce droit est strictement encadré. « Le droit de reprise consiste pour le bailleur à reprendre son local pour le faire habiter par lui-même, par son conjoint ou un autre membre de sa famille, ne disposant pas d’une autre habitation », explique Kalil Camara. Et il est catégorique sur ce point : « Il n’est pas question de vous faire quitter pour faire entrer un autre locataire. »

Autrement dit, si un propriétaire demande à son locataire de partir pour aussitôt louer le logement à quelqu’un d’autre, souvent à un loyer plus élevé, ce motif n’a aucune valeur légale. Le locataire peut refuser de partir.

Le non-paiement du loyer : le motif le plus fréquent

Parmi les cas d’inexécution du contrat, c’est-à-dire le non-respect des obligations prévues dans le bail, le non-paiement du loyer est de loin le plus courant. « Un locataire qui ne paie pas le loyer manque à une obligation fondamentale du contrat de bail. Il peut être expulsé », tranche Kalil Camara.

Mais même dans ce cas, le propriétaire ne peut pas agir seul. Il ne peut pas forcer une serrure, couper l’eau ou l’électricité, ni jeter les affaires du locataire à la rue. La loi impose une procédure précise. « Le bailleur mettra en œuvre la procédure d’expulsion prévue à l’article 1403 du Code civil », précise le juriste. En pratique, cela signifie qu’il doit passer par la justice. Toute expulsion sans décision de tribunal est une voie de fait, un acte illégal, même si le locataire ne paie pas.

La rénovation : le locataire garde un droit de priorité

Troisième cas de figure : le propriétaire décide de rénover son bien et les travaux nécessitent que le logement soit libéré. Là encore, des règles s’imposent. « Lorsque le bailleur décide de rénover le local loué, il peut demander le départ du locataire si cela est nécessité par les travaux. Dans ce cas, il doit obtenir l’autorisation des autorités », indique Kalil Camara.

Mais surtout, et c’est un point que peu de locataires connaissent, le locataire ne perd pas ses droits sur le logement. « Le locataire a le droit de préférence sur le local rénové. C’est-à-dire qu’après les travaux, c’est l’ancien locataire qui doit l’occuper, sauf s’il y renonce », insiste le juriste. En clair : si un propriétaire rénove son bien et le reloue ensuite à quelqu’un d’autre sans avoir proposé le retour à son ancien locataire, il viole la loi.

La vente du logement : pas une raison automatique de partir

Beaucoup de locataires l’ignorent : si leur propriétaire vend la maison ou l’appartement qu’ils occupent, cela ne signifie pas qu’ils doivent automatiquement déménager. « Par principe, la vente ne met pas fin au contrat de bail. Le nouvel acquéreur est substitué dans les droits et obligations du bailleur et le locataire maintient ses droits à son égard », explique Kalil Camara.

En langage simple, le nouveau propriétaire hérite du locataire. Il prend la place de l’ancien bailleur avec les mêmes règles. Il ne peut pas arriver et exiger le départ du jour au lendemain. La seule nuance : « Si le nouvel acquéreur entend employer le local à d’autres fins, il peut mettre fin au bail en indemnisant le locataire », précise le juriste. L’indemnisation est alors obligatoire. Le locataire ne part pas les mains vides.

La lettre de préavis : un document qui engage le bailleur

Sur la forme, Kalil Camara insiste sur un point technique mais décisif pour les locataires. « Ces motifs doivent être clairement indiqués dans la lettre de préavis, à peine de nullité de la lettre de préavis », avertit-il. La lettre de préavis, c’est le document officiel par lequel le propriétaire notifie au locataire son intention de mettre fin au bail. Si cette lettre ne mentionne pas clairement le motif légal du départ, elle est juridiquement nulle, c’est-à-dire qu’elle ne vaut rien et le locataire n’est pas obligé d’en tenir compte.

Et si le propriétaire ment sur les raisons invoquées ? « Le mensonge sur les motifs entraîne des pénalités et des dommages et intérêts contre le bailleur », mentionne sèchement le juriste. Autrement dit, un propriétaire qui invente un prétexte pour chasser son locataire s’expose à payer.

Refus d’augmentation du loyer : pas un motif d’expulsion

C’est sans doute l’information la plus utile au quotidien pour les locataires guinéens, tant la pratique est répandue. Des propriétaires réclament une augmentation de loyer, parfois brutale. D’autres exigent le paiement de plusieurs mois d’avance. Et face au refus du locataire, certains menacent de l’expulser. Or, la loi est formelle là-dessus.

« Votre refus d’accepter l’augmentation du loyer ou de payer plusieurs mois d’avance n’est pas un motif valable pour vous expulser. Dans ce cas, vous pouvez vous opposer au départ », affirme Kalil Camara. Mieux encore : c’est au propriétaire de faire le premier pas devant la justice. « Le bailleur qui souhaite augmenter le loyer sans votre accord doit saisir le Tribunal », conclut le juriste. La rue ne lui appartient pas.

Ce que rappelle Kalil Camara à travers cette mise au point juridique est fondamental : la loi protège le locataire, à condition qu’il la connaisse. Dans un pays où les litiges locatifs se règlent encore trop souvent dans l’informel: sous la pression, la menace ou l’intimidation, connaître ses droits est la première des protections. Un propriétaire bien informé de ses limites, un locataire conscient de ses droits : c’est à cette condition que les conflits de logement peuvent se résoudre dans la dignité et la légalité.

Laguinee.info