Alors que le Niger vient d’adopter un décret encadrant strictement les loyers sur l’ensemble de son territoire, la Guinée ne dispose toujours d’aucun mécanisme de régulation des prix du logement. Une absence de cadre légal qui laisse des millions de locataires guinéens à la merci d’une spéculation immobilière débridée, dans un contexte de pauvreté croissante et d’urbanisation galopante.

D’un côté du Sahel, un général signe un décret pour protéger ses locataires. De l’autre côté, le silence de l’État laisse le marché dicter sa loi, au détriment des plus vulnérables.

Le Niger fixe les règles, la Guinée regarde

Le décret nigérien N°2026-248 du 22 avril 2026 est clair, précis et immédiatement applicable. Il fixe des fourchettes de loyer selon le type de logement, le niveau de standing et la zone géographique. Un F2 standing moyen ne peut pas dépasser 25 000 FCFA en zone résidentielle. Un F3 standing élevé est plafonné à 80 000 FCFA. Les propriétaires qui dépassent ces seuils sont hors la loi.

En Guinée, rien de tel n’existe. Le marché locatif y est totalement livré à lui-même. Le loyer d’un logement à Conakry, ou dans n’importe quelle autre ville du pays, est fixé unilatéralement par le propriétaire, sans plafond légal, sans contrôle administratif, sans recours efficace pour le locataire. Le juriste Kalil Camara l’a rappelé récemment : si un propriétaire veut augmenter le loyer et que le locataire refuse, c’est au bailleur de saisir le tribunal. Mais combien de locataires guinéens connaissent ce droit ? Et combien ont les moyens, le temps et le courage de se battre en justice ?

Conakry, une ville hors de prix pour ses propres habitants

La réalité du marché locatif guinéen est connue de tous ceux qui cherchent un logement à Conakry. Dans les quartiers périphériques, Ratoma, Matoto, Matam, une simple chambre salon sans grands équipements peut se négocier entre 500 000 et 1 500 000 GNF par mois, selon l’humeur et l’appétit du propriétaire. Dans les quartiers résidentiels de Kaloum, Kipé ou Nongo, les loyers de villas atteignent couramment plusieurs millions de francs guinéens. Des sommes déconnectées des salaires réels de la grande majorité des travailleurs guinéens.

À cela s’ajoute une pratique répandue et décriée : l’exigence de plusieurs mois, parfois six, parfois douze, de loyer payés en avance. Une barrière financière insurmontable pour les ménages modestes, qui les contraint soit à s’endetter, soit à se replier dans des logements indécents à la périphérie de la ville.

Une loi de 1995 jamais actualisée, jamais appliquée

La Guinée n’est pas totalement dépourvue de textes en matière de logement. Le Code civil prévoit un cadre pour les baux d’habitation, et des dispositions réglementaires existent, sur le papier. Mais elles datent pour l’essentiel des années 1990, n’ont jamais été sérieusement actualisées, et ne sont en pratique jamais appliquées. Aucune structure administrative ne contrôle les loyers pratiqués. Aucune instance ne reçoit et ne traite les plaintes des locataires abusés.

Le juriste Kalil Camara, dans sa récente mise au point sur les droits des locataires, a rappelé des principes juridiques fondamentaux que la plupart des Guinéens ignorent : un propriétaire ne peut pas expulser son locataire sans motif légal, ne peut pas augmenter le loyer sans accord ou décision judiciaire, ne peut pas transformer un refus d’augmentation en motif d’expulsion. Des protections théoriques, mais qui restent lettre morte faute d’un cadre institutionnel capable de les faire respecter.

Pourquoi l’État guinéen ne bouge pas?

Les raisons de cette inaction sont multiples et s’entremêlent. D’abord, une large partie du patrimoine immobilier locatif guinéen appartient à des personnes proches des cercles du pouvoir, des propriétaires qui n’ont aucun intérêt à voir leurs revenus plafonnés par décret. Ensuite, l’État guinéen, chroniquement à court de ressources administratives, peine à réguler les secteurs stratégiques, et le logement n’est manifestement pas une priorité budgétaire. Enfin, le secteur informel de la location, majoritaire dans les villes secondaires et les quartiers populaires, échappe à toute forme de traçabilité fiscale ou administrative.

Ce triple verrou, intérêts des propriétaires, faiblesse de l’État, informalité du marché, explique pourquoi, gouvernement après gouvernement, la question de la régulation des loyers en Guinée reste sans réponse concrète.

Ce que le Niger prouve

L’exemple nigérien démontre qu’une volonté politique suffit à mettre en place un cadre de protection des locataires, même dans un pays en transition et aux ressources limitées. Le décret du général Tiani n’exige pas de moyens colossaux : il exige de la volonté, de la rigueur juridique, et un minimum de mécanismes de contrôle. Des choses que l’État guinéen est parfaitement capable de mettre en œuvre, s’il choisit de le faire.

La Guinée, dont le programme Simandou 2040 affiche l’ambition de transformer le pays en profondeur, pourrait s’inspirer de cet exemple concret et immédiatement applicable. La transformation d’un pays ne passe pas uniquement par les mines et les infrastructures. Elle passe aussi par la capacité de l’État à protéger le quotidien de ses citoyens les plus vulnérables, à commencer par leur droit à un logement abordable et sécurisé.

Un décret. Quelques pages. Et des millions de locataires potentiellement protégés. Au Niger, c’est désormais une réalité. En Guinée, c’est encore un vœu pieux. La question n’est pas de savoir si c’est possible. La question est de savoir jusqu’à quand l’État guinéen choisira de regarder ailleurs.

Laguinee.info