L’article 1091 du code civil dispose : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.»

Cette disposition générale des contrats s’applique dans le bail à usage d’habitation. Le contrat a force obligatoire. Ceci dit, aucune des parties ne peut unilatéralement modifier ou révoquer le contrat, à moins que la loi l’autorise.

I- Impossibilité de modifier ou de révoquer unilatéralement le contrat

A- Sur l’impossibilité de modifier unilatéralement

Le contrat est la loi des parties, dit-on, une fois conclu, les parties y sont liées. L’une ne peut unilatéralement modifier sans le consentement de l’autre. Ce consentement est la volonté qui caractérise le contrat lui-même pour sa validité. Ainsi, toute modification exige l’accord mutuel des parties au contrat.

Le bail à usage d’habitation est un contrat. Donc, il est soumis à cette impossibilité de modifier unilatéralement, sous réserve des dispositions particulières que nous verrons devant.

En vertu du principe d’intangibilité du contrat, le bailleur ne peut unilatéralement modifier le contrat.

Exemple: L’augmentation du loyer est une modification du contrat. Le bailleur ne peut y procéder sans le consentement du locataire.

B- Sur l’impossibilité de révoquer unilatéralement le contrat 

La révocation est la résolution ou la résiliation du contrat. Ceci dit, aucune des parties ne peut unilatéralement résilier le contrat. Car la résiliation unilatérale du contrat est sanctionnée par la loi.

Ce  principe s’applique également dans le bail à usage d’habitation sous réserve des dispositions particulières ( voir devant).

II- Exceptions prévues par la loi pour la modification ou la révocation du contrat

L’article 1091 prévoit dans sa dernière phrase « Pour les causes que la loi autorise ». Il y a des situations ou causes où la loi autorise la modification ou la révocation unilatérale du contrat.

A- Modification autorisée par la loi

Pour les contrats en général, l’article 1092 prévoit la renégociation en cas de changement imprévisible de circonstances lors de la conclusion du contrat qui rend le contrat excessivement onéreuse pour la partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque.

En effet, la partie qui entend modifier le contrat dans ce cas doit préalablement tenter une renégociation avec son cocontractant. En cas de refus de ce dernier où d’échec de renégociation, les parties peuvent décider de commun accord de la résolution du contrat ( on dit résiliation amiable). De là, la résiliation unilatérale est exclue sauf cas de violation par l’une des parties de ses obligations fondamentales ( Exemple : non paiement du loyer).

Si les parties ne s’entendent pas sur la résiliation amiable, l’une d’elles ou les deux doivent saisir le juge qui va soit adapter le contrat, le réviser ou y mettre fin( résiliation judiciaire).

Dans le bail à usage d’habitation, il y a également des circonstances où la loi autorise la modification du contrat. Sur le loyer par exemple, l’article 254 du code de la construction et de l’habitation dispose :  « Les loyers des locaux à usage d’habitation sont payés mensuellement. Ils font l’objet de révision quand les coûts des principaux matériaux de construction connaissent au cours de l’année une augmentation substantielle de prix (ciment, fer à béton, agrégats, tôles…)»

L’augmentation des coûts des principaux matériaux de construction est une cause légale de révision du loyer.

A défaut de cette augmentation, l’alinéa 2 du même article prévoit que « la révision du loyer ne peut intervenir avant chaque période de trois (3)ans, en tenant compte de l’inflation et de la variation des prix publiés par l’administration compétente.»

Le bailleur ne peut modifier le contrat tenant à l’augmentation du loyer que dans ces circonstances. Le locataire peut s’opposer à toute autre augmentation en violation de ces dispositions sans craindre une résiliation unilatérale par le fait du bailleur. A défaut d’accord, c’est le juge qui va fixer le loyer.

Il en est de même pour les travaux visant la maison louée. L’article 1384 du code civil interdit au bailleur le changement de la forme de la maison louée pendant la durée du bailleur. Le bailleur ne peut entreprendre des travaux de rénovation qu’avec l’autorisation de l’autorité judiciaire ou administrative.

B- Révocation autorisée par la loi

Les contrats perpétuels sont prohibés. Cela veut dire que nul ne peut être engagé à perpétuité. C’est pourquoi la loi prévoit des possibilités de rupture des contrats, tout en évitant des ruptures abusives.

Cette règle vaut dans le bail à usage d’habitation, avec toutefois des conditions posées par la loi. Exemple: Le locataire peut mettre fin au contrat en donnant préavis au bailleur ( article 1395 C.civ).

Par ailleurs, et le code civil  et l’acte uniforme  portant sur le droit commercial général sont exigeants quant à la rupture prise à l’initiative du bailleur. Ce dernier ne doit pas en commettre d’abus sous peine d’indemnités. Or il y’a abus lorsque le bailleur tente de mauvaise foi de déloger le locataire pour loger un autre.

Ainsi, un locataire face à une intention de mauvaise foi du bailleur peut s’opposer au préavis. L’article 1034 dans son dernier alinéa exige la bonne foi «dans la formation, négociation et l’exécution du contrat».

Au bailleur qui veut mettre fin au bail de prouver sa bonne foi en se justifiant par exemple par les cause du droit de reprise prévues aux articles 1406, 1415 et 1415 du code civil.

Kalil Camara Juriste-Consultant